不動産を相続する方へ｜法定相続分と評価方法のポイントを行政書士が解説
不動産を相続することになったものの、「不動産の価値はどのように決めるのだろう」「法定相続分どおりに分ければ問題ないのだろうか」と疑問はありませんか。
不動産は現金のように金額が明確ではないため、評価方法によって財産の価値が大きく変わることがあります。そのため、適切な評価方法を理解しないまま遺産分割を進めてしまうと、相続人同士の意見が対立し、話し合いが長引く原因になるかもしれません。
また、令和6年4月から相続登記が義務化されたことにより、不動産を相続した際には、遺産分割だけでなく名義変更についても早めの対応が求められています。
この記事では、妹背牛や深川などの北空知エリアで不動産を相続する方に向けて、行政書士の立場から法定相続分の考え方や不動産の評価方法、それぞれの違いや遺産分割を進める際の注意点について分かりやすく解説します。
不動産相続における相続分とは？
法定相続分は、遺言書がない場合に相続人同士で遺産分割を行う際の基準となります。
しかし、法定相続分はあくまでも法律上の基準であり、必ずその割合どおりに遺産を分けなければならないわけではありません。実際には、相続人全員が話し合い、合意した内容に基づいて遺産を分割するケースが多く見られます。
法定相続分の基本的な考え方
法定相続分とは、民法で定められた相続人ごとの取得割合です。被相続人（亡くなった方）の配偶者は常に相続人となり、それ以外の相続人は子、直系尊属（父母など）、兄弟姉妹の順に相続権があります。
例えば、配偶者と子ども2人が相続人である場合、配偶者の法定相続分は2分の1、残りの2分の1を子ども2人が均等に分けるため、それぞれ4分の1ずつとなります。
一方、配偶者と父母が相続人であれば、配偶者が3分の2、父母が合わせて3分の1を取得します。配偶者と兄弟姉妹が相続人となる場合は、配偶者が4分の3、兄弟姉妹が合わせて4分の1となります。
このように、法定相続分は相続人の組み合わせによって異なるため、まずは誰が相続人になるのかを正確に確認することが重要です。
法定相続分と遺産分割協議の違い
法定相続分と混同されやすいものに「遺産分割協議」があります。
法定相続分は法律で定められた割合ですが、遺産分割協議とは、相続人全員で話し合い、誰がどの財産を取得するかを決める手続きです。
例えば、不動産を長男が相続し、預貯金を他の相続人が取得するなど、法定相続分とは異なる分け方をすることも可能です。
ただし、遺産分割協議は相続人全員の合意が必要です。一人でも反対する相続人がいる場合には協議は成立せず、家庭裁判所で遺産分割調停や審判へ進む可能性があります。
円満な相続を実現するためには、法定相続分を理解した上で、お互いが納得できる遺産分割協議を行うことが大切です。
法定相続分どおりに分ける必要はあるのか
結論からいうと、法定相続分どおりに遺産を分ける義務はありません。
遺言書がなく、相続人全員が合意していれば、法定相続分とは異なる割合で遺産を分割することが認められています。
特に不動産は、物理的に均等に分けることが難しい財産です。そのため、一人が不動産を取得し、他の相続人には預貯金や代償金を支払う「代償分割」や、不動産を売却して代金を分ける「換価分割」が選ばれることもあります。
もっとも、法定相続分は遺産分割協議を進める際の重要な基準となるため、その内容を理解しておくことは非常に重要です。不動産の評価方法とあわせて検討することで、相続人全員が納得できる遺産分割につながります。
不動産の評価方法とは？
不動産は、現金のように金額が明確ではないため、目的に応じて複数の評価方法があります。遺産分割では「どの評価額を基準にするか」によって、各相続人が取得する財産の価値が大きく変わることもあります。
そのため、相続人全員が納得できる評価方法を選択することが、円満な遺産分割への第一歩です。ここでは、相続で用いられる代表的な評価方法について解説します。
時価による評価
時価とは、通常の取引で成立すると考えられる市場価格をいいます。不動産会社の査定額や近隣の売買事例などを参考に算出されることが一般的です。
遺産分割では、「実際の財産価値」に近い金額として時価を基準にするケースもあります。例えば、不動産を売却して代金を相続人で分ける予定の場合には、時価による評価が適しています。
ただし、不動産会社によって査定額に差が生じることも少なくありません。そのため、必要に応じて複数社へ査定を依頼したり、不動産鑑定士による鑑定評価を利用したりすることも考えられます。
固定資産税評価額による評価
固定資産税評価額とは、市町村が固定資産税を算出するために定めている評価額です。毎年送付される固定資産税納税通知書や評価証明書で確認できます。
固定資産税評価額は、公的な基準であるため、相続人全員が確認しやすいというメリットがあります。また、登録免許税を計算する際の基準にもなるため、相続登記の場面でも利用されます。
一方で、固定資産税評価額は市場価格より低く設定されていることが一般的です。そのため、遺産分割において実際の資産価値を反映しているとは限らず、評価方法として採用するかどうかは相続人同士で十分に話し合う必要があります。
相続税評価額（路線価・倍率方式）との違い
相続税評価額は、相続税や贈与税を計算するために用いられる評価額です。
都市部など路線価が定められている地域では「路線価方式」、路線価が設定されていない地域では「倍率方式」によって評価されます。
なお、相続税評価額は税金を計算するための基準であり、遺産分割で必ずこの評価額を使用しなければならないわけではありません。時価や固定資産税評価額とは目的が異なるため、それぞれの違いを理解しておくことが大切です。
遺産分割ではどの評価方法が採用されるのか
遺産分割では、「この評価方法を必ず使わなければならない」という法律上の決まりはありません。
そのため、相続人全員が合意すれば、時価、固定資産税評価額、相続税評価額など、どの評価方法を採用することも可能です。
一方で、評価額に争いがある場合には、遺産分割調停や不動産鑑定士による鑑定評価を利用して解決を図るケースもあります。
不動産を共有名義にする場合の注意点
不動産を相続人全員で共有することは可能ですが、一般的にはあまりおすすめできません。
共有名義にすると、一人では不動産を自由に売却することができず、共有者全員の同意が必要となる場面が多くなります。また、時間の経過とともに相続が繰り返されると共有者が増え、権利関係が複雑になるため、将来的に不動産の管理や処分が難しくなるおそれがあります。
一方で、相続人全員が今後もその不動産を共同で利用する予定があるなど、共有に合理的な理由がある場合には、共有名義を選択することも考えられます。しかし、その場合でも管理方法や維持費の負担、将来売却する際のルールなどを事前に話し合い、書面に残しておくことが重要です。
将来的なトラブルを避けるためには、一人が不動産を取得して他の相続人へ代償金を支払う「代償分割」や、不動産を売却して代金を分ける「換価分割」を検討することも有効です。
まとめ｜不動産相続では法定相続分と評価方法の理解が重要
不動産相続では、「法定相続分」と「不動産の評価方法」を正しく理解することが、円満な遺産分割につながります。法定相続分は民法で定められた相続割合ですが、相続人全員が合意すれば、その割合にとらわれず柔軟に遺産を分けることが可能です。
また、不動産には時価、固定資産税評価額、相続税評価額など複数の評価方法があり、それぞれ目的が異なります。どの評価方法を採用するかによって遺産分割の内容が変わることもあるため、相続人同士で十分に話し合いを重ねることが大切です。
不動産相続は、一度決めた遺産分割をやり直すことが難しいため、慎重な判断が求められます。相続人それぞれが納得できる方法を選択することが、将来のトラブル防止につながるでしょう。
不動産相続や遺産分割について不安や疑問がある場合は、一人で悩まず、行政書士などの専門家へ早めに相談することをおすすめします。
行政書士あおやま事務所は、
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